資料來源：柬埔寨高棉日報網站，2019年1月24日
編輯單位：駐胡志明市辦事處經濟組
隨著柬埔寨經濟的快速發展，柬埔寨房產市場也越來越受關注。作為外國人，在柬埔寨買房，有哪些產權方式可選？什麼類型的房子最合適？
外國人在柬埔寨的財產所有權
作為一個相對較小的城市，金邊為希望進入這個市場的外國人提供廣泛的房地產選擇。從帶有屋頂游泳池的全新共管公寓，到法國殖民風格別墅，在這裏每個人都能找到適合自己的房子。買房當然要瞭解產權，柬埔寨可供外國人所有的產權形式如下：
1、土地控股公司(LHC)
外資擁有房地產的第一個選擇是成立土地控股公司(Land Holding Company, LHC)。LHC中，少數股東(持有公司49%股份的外國人)擁有公司內部的所有決策權和投票權，而大股東(持有公司51%股份的柬埔寨人)的權利和權力極其有限。大股東必須是柬埔寨人，通常由律師事務所提供，作為現行年度費用的一部分。大量的安全檔剝奪了大股東的所有權力，將其交給了小股東(即外國人)，這使其成為最安全的外國所有權形式。
建立大型LHC需要花費介於4,000到12,000美元之間，這取決於你用的是哪位律師。這種產權形式需要考慮的另一個專案是稅收義務。你不僅要提交每月/每季度的稅務報表，而且當你出售公司持有的任何資產時，尚需徵收20%的公司利潤稅。鑒於高昂的安裝成本和相關的持續成本，這種形式比較適合進行超過100萬美元投資的用戶。
2、提名結構Nominee Structure
外國人在柬埔寨購買的大部分房產都採用了所謂的「提名結構」。因為它便宜、安全、快捷，尤其是與LHC等其他選擇相比。
所謂的候選人結構就是找一個柬埔寨人當做提名人，讓這個柬埔寨然代替外國人以他的名義持有房產。但是，肯定有人擔心這種形式風險較高，這時候可以使用「被提名者安全協議」來減少第三方的名義持有你的房產的風險。這些安全協議是由外國買家和被提名直接簽訂的，一般來說，有四種安全協議:
抵押貸款協定
1、貸款協定
2、租賃協定
3、安全協議
按揭協議是在適用的政府合署註冊，防止提名人未經你的許可而轉讓任何業權。一旦這些檔到位，提名人不能出售，轉讓，移動或做任何與沒有你明確許可的事。
如果設置得當，這種結構對外國業主來說是一種非常強大而廉價的財產保障形式。使用提名結構的另一個好處是，對月度/季度稅務報表沒有要求，更重要的是，這種結構不用繳納任何利潤稅。
確定了外國人所有權結構後，接下來，來看看柬埔寨的房產類型。
柬埔寨房產類型
柬埔寨最常見的3種房產類型分別是：公寓、共管公寓和地產。
1、公寓 apartment
柬埔寨的公寓，深受殖民地影響。翻新的殖民地風格公寓，非常受在金邊居住的歐美人喜歡。公寓裏有原始的瓷磚和木質百葉窗。你可以花3.5萬美元的價格買到一套未裝修的一居室公寓，再進行翻新；也可以以50萬美元的價格買到一套俯瞰河流的3居室頂層公寓。
如果想要翻新房屋的話，需要獲得許可。
施工許可證：這在過去只是一種形式，然而，現在政府官員在審批翻新專案的施工許可證時變得更加嚴苛。你還需要得到鄰居的書面批准，因為他們可能會突然叫停你的項目。如果你打算翻修一處房產，最好在購買前先諮詢一下建築許可，並與鄰居溝通一下，這樣在購買之後就不會有非預期的其他狀況發生。
公寓的入口是另一個需要考慮的重點。一個理想的入口是有大門的，直接離開街道，通向採光良好(自然光或安裝的燈)的樓梯，樓梯乾淨且維護良好。對於潛在的買家和租戶來說，入口往往是一個交易障礙。只要給樓梯井塗上一層油漆，安裝一些感應燈，保持公共區域沒有垃圾，大多數入口就能得到很大改善。
雖然有一些硬產權的公寓，但金邊絕大多數翻修/未翻修的公寓都帶有軟產權。其中大部分都可以轉換成硬產權(如果你願意支付4%的轉讓費)，但它們不符合共管公寓擁有的strata產權。考慮到這一點以及這些公寓相對較低的成本，使用提名結構來持有這些房產比較合適。這種結構的成本符合購買公寓所需的投資要求，並為物業提供良好的安全性。
2、共管公寓
過去3年，金邊中環和大金邊的共管公寓項目數量出現爆炸式增長。這種繁榮的催化劑是一項新法律的出臺，允許外國投資者擁有「分層所有權」房產(一棟建築的共同所有權)。柬埔寨的房地產市場出現了大量外國投資者的湧入。在金邊，共管公寓的價格從低端市場的1,000美元/平方米到高端市場的4,500美元/平方米不等。隨著價格的變化，在品質和服務方面的發展有很大的不同。外國人需要注意的一個重要問題是，許多低端市場的“共管公寓”只提供軟產權，而不是合適的分層產權。開發商將發行軟土地所有權作為一種削減成本的措施，或者因為軟土地所有權不符合發行Strata土地所有權所需的法律要求。買家應該仔細檢查，因為軟產權不能用外國人的名字。
考慮到正在開發的共管公寓專案的數量，市場上有很多關於供應過剩的討論。如果你也有這種擔心的話，有一句房地產投資名言要出場了“location！location！location！”，位置很重要。西方和亞洲外籍人士的首選無疑是BKK1。BKK1位於市中心，有大量的餐館、酒吧和零售店，是城市中風景如畫的地區之一。簡單地說，在BKK1擁有一套共管公寓，能夠獲得理想的租金收益。
如前所述，外國人可以以自己的名義擁有分層所有權，因此不需要任何專門的控股結構。這使得在柬埔寨擁有一套公寓成為一個非常簡單和直接的過程。
3、地產-別墅、聯排別墅和土地
位於金邊的著名殖民別墅是金邊最昂貴的房產類型，尤其是市中心，目前的交易價格約為每平方米2500至5500美元。然而，它在用途上也是最靈活的，通常用於別墅/聯排別墅，從家庭生活、辦公空間、店面到完成開發拆除，如果土地面積足夠大的話。
這裏有大量的住宅別墅和聯排別墅，尤其是在城市的週邊地區，大量的boreys(封閉式社區)正在開發中。這些嶄新的別墅和聯排別墅很多都可以以合理的價格買到，但是，大多數在品質和設計上都有很多不足。
過去10年，金邊見證了巨額資本增長，如果你知道從哪里看，這裏仍有巨大的回報。舉個例子，如果你在2010年在森索買了一處地產，並且一直持有到現在，這段時間，地價漲了三倍。在Chbar Ampov等已經成為城市增長走廊的地區，其價值仍然很高。在主幹道以外的地區，房價相對便宜，但是隨著未來幾年交通(計畫修建更多道路)和設施的改善，價格會上漲。
至於地產持有方式，其實取決於你的預算。一般來說，如果你的投資超過100萬美元，那麼就值得考慮成立一家土地控股公司，如果不是，那麼就使用提名結構，因為考慮到投資金額，它的成本效益要高得多。
